Covid-19 salgını nedeniyle gündeme gelen bir diğer önemli konu, yaşadığımız pandemi sürecinde kira borçlarının ve kira sözleşmelerinin akıbetidir. Konuyu konut kira sözleşmeleri ve işyeri kira sözleşmeleri bakımından ikiye ayırarak incelemek gerekmektedir.
Değerlendirmeyi ister konut, ister işyeri kira sözleşmeleri bakımından yapalım temel ilke sözleşme serbestisidir. Bu nedenle somut durum hakkında genel hükümler doğrultusunda bir değerlendirme yapmadan önce mutlaka ilgili kira sözleşmesinin hükümleri dikkate alınmalıdır. Nitekim, akdedilen sözleşmede bir mücbir sebep düzenlemesi yapılmış ve mücbir sebep hali gerçekleştiğinde tarafların nasıl davranacağı önceden kararlaştırılmış olabilir (mücbir sebep süresince kira bedelinin ödenmemesi, kira süresinin uzatılması gibi). Böyle bir durumda, sözleşmede mücbir sebep olarak kabul edilecek haller teker teker yani sınırlı şekilde sayılmış ise yaşadığımız pandemi süreci bakımından önem arz eden bu sınırlı sayım içerisinde “salgın hastalık” olup olmadığıdır. Eğer salgın hastalık sözleşmedeki sınırlı sayım içerisinde yer almıyorsa, tarafların salgın hastalık durumunu mücbir sebep olarak kabul etmediği değerlendirmesi yapılabilecektir. Eğer mücbir sebep halleri teker teker belirtilmemiş ya da teker teker belirtilmesine rağmen “benzeri haller, ve bunun gibi haller” şeklinde bir genişletme yapılmışsa, pandemi sürecinin de sözleşmede düzenlenen mücbir sebep kapsamında olduğu kabul edilebilecektir. Bu durumda, sözleşmede mücbir sebep halinde uygulanacağı öngörülen düzenlemeler kural olarak geçerlilik kazanacaktır.
Sözleşmede yer alan mücbir sebep düzenlemelerinin uygulanması kuralına bir istisna olarak ise genel işlem koşulları gösterilebilir. Örneğin, birçok şehirde, birçok AVM içinde veya cadde dükkanında faaliyet gösteren zincir mağazaların kiraladığı işyerleri için akdedecekleri standart bir kira sözleşmesi düzenlemesi ve tüm kiraya verenleri ile söz konusu standart sözleşmeyi imzalaması mutad bir uygulamadır. Söz konusu kira sözleşmelerinde mücbir sebep halleri salgın hastalık dahil geniş bir şekilde tanımlanmış ve mücbir sebep halinde kira bedelinin tümüyle ödenmeyeceği belirtilmiş olabilir. Bu düzenleme -kira bedelinin yüksekliği, pandemi sürecinin uzunluğu gibi koşullar dikkate alındığında- kiraya veren bakımından son derece aleyhe ve zorlayıcı olabilecektir. Böyle bir sözleşmenin genel işlem şartı denetiminden geçirilmesinde fayda bulunacaktır. Nitekim, denetim neticesinde sözleşmede mevcut mücbir sebep maddelerinin genel işlem şartı olduğu, bu nedenle de geçersiz olduğu tespit edilebilir. Denetim neticesinde genel işlem şartı niteliğinde olmadığı tespit edilirse -aşağıda açıklanacağı üzere- sözleşme hükümlerinde uyarlamayı, uyarlama mümkün olmaz ve şartları varsa sözleşmeyi sonlandırmayı talep etmek değerlendirilebilecektir.
A. İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN GENEL HÜKÜMLER BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Pandemi sürecinin ticari ve ekonomik hayata getireceği birtakım olumsuz etkileri bertaraf etmek amacıyla 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici ikinci maddesinde “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi getirilmiştir.
Öncelikle bu düzenlemenin 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar doğacak kira bedellerini ortadan kaldırmadığını, belirtilen dönem süresince işyeri kira bedellerinin ödenmemesi halinde kiraya verenin bu kira bedellerini faiziyle birlikte talep etme hakkına sahip olacağını belirtmek gerekmektedir. 30.04.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 2480 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı nedeniyle 15.06.2020 tarihine (bu tarih dahil) kadar icra takibi başlatılması mevcut durumda mümkün değildir. Şayet yeni bir karar ile bu süre uzatılmaz ise, ödenmemiş kira bedellerinin faiziyle tahsili amacıyla 15.06.2020 tarihinden sonra icra takibi başlatmak mümkün olacaktır.
7226 sayılı kanunun getirisi, belirtilen dönemde kira bedelinin ödenmemesi durumunun kira sözleşmesinin feshine ya da kiralananın tahliyesine sebebiyet vermeyecek oluşudur. Zira, 7226 sayılı Kanun ile söz konusu düzenleme getirilmemiş olsaydı, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesi ve kira sözleşmesinin feshi gündeme gelebilecekti.
Pandemi sürecinin işyeri kira sözleşmelerine etkisi genel hükümler bakımından değerlendirildiğinde farklı görüşler ileri sürülmektedir. Bir görüşe göre, İçişleri Bakanlığı genelgesiyle faaliyetleri kapatılan işyerlerinde kiraya veren borcunu ifa imkansızlığına düşecek ve bu nedenle kiracı da kira borcundan kurtulacaktır. Bu görüş, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 301’e dayandırılmaktadır. TBK madde 301’e göre kiraya verenin temel yükümlülüğü kiralananı teslim borcudur. Kiralananın teslim borcu kapsamına ise hem kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek hem de sözleşme süresince bu durumda bulundurmak dahildir. Bu görüşe göre, işyerinin faaliyet konusu genelgeyle durdurulan faaliyetler kapsamındaysa kiraya verenin “kiralananı hazır halde bulundurma” borcu imkansızlaşacaktır -birtakım yazarlar bu durumda imkansızlık halinin kabul edilebilmesi için kira sözleşmesinde kiralananın hangi amaçla kullanılacağının açıkça kararlaştırılmış olması ya da kiraya veren tarafından bu amacın anlaşılabiliyor olması gerektiğini savunmaktadır-. Söz konusu görüşe göre bu durumda TBK madde 136 gündeme getirecektir ve TBK madde 136 uyarınca kendi teslim borcu imkansızlaşan kiraya veren, sözleşmeye uygun şekilde teslim edemediği kiralanan için kira bedeli ödenmesini talep edemeyecektir.
(“TBK MADDE 136- İfa İmkansızlığı – Genel Olarak
Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.)
Bizim görüşümüz ise mevcut durumun kural olarak kiraya verenin teslim borcunu imkansızlaştırmayacağı, dolayısıyla TBK madde 136’nın uygulanamayacağı yönündedir. Zira, TBK madde 136’nın uygulanmasından söz edebilmek için imkansızlık durumunun süreklilik arz etmesi gerekmektedir. Yaşadığımız pandemi sürecinin ise -her ne kadar süresini öngöremesek de- geçici olduğu kabul edilmektedir. Nitekim, zaman geçtikçe tedbirlerin adım adım kaldırıldığını, daha önce genelge ile kapatılmış olan birtakım işyerlerinin ve faaliyetlerin açıldığını görmekteyiz. Fakat, örneğin kısa kira süreleri, spesifik kiralama amaçları gibi farklı hususlar kiraya verenin borcunun imkansızlaşması yönünden farklı değerlendirmeler yapılmasını gerekli kılabilir. Bu nedenle her somut olayın detaylarının ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
Sürekli bir ifa imkansızlığı olmasa da, somut durumun şartlarına göre kira sözleşmeleri bakımından geçici bir ifa imkansızlığından söz edilebilir mi? Geçici ifa imkansızlığının tartışma konusu yapıldığı birtakım Yargıtay kararlarında sözleşmeye katlanma (bir diğer deyişle akde tahammül) süresinden söz edildiğini görmekteyiz. Kısaca, somut durumun şartlarına göre ifa imkansızlığı geçici de olsa tarafların bir katlanma süresi vardır. Yargıtay’ın geçici imkansızlığın bahis konusu edildiği birtakım kararlarında da tahammül süresi aşıldığında borcun sona ermesi sonucuyla karşılaşılabilmektedir[1]. Pandemi döneminin uzaması halinde kira sözleşmelerinde tahammül süresinin sona erdiği ileri sürülerek sözleşme sonlandırılabilir mi? Bu da somut olayın şartları dikkate alınarak değerlendirilebilecek bir husustur.
Kiraya verenin teslim borcunun imkansızlaşması bakımından değerlendirmemiz kural olarak yukarıda açıkladığımız şekildedir. Peki kiracının kira bedeli ödeme borcunun imkansızlaşmasından söz edilebilir mi? Kira bedeli, bir para borcudur. Para borçlarında ise ifa imkansızlığından bahsetmek mümkün değildir. Doktrinin ifa imkansızlığının ancak parça borçlarında söz konusu olabileceği -para borcu da dahil olmak üzere- cins borçlarında söz konusu olmayacağı görüşü Yargıtay tarafından da genellikle kabul edilmektedir.
Yukarıdaki açıklamalarımız ışığında kural olarak kiraya verenin de kiracının da borcunun imkansızlaşmadığını -yani ortadan kalkmadığını- kabul etmekle birlikte, Covid-19 sürecinin hem kiraya verenleri hem de kiracıları oldukça zor bir duruma sokmuş olduğu yadsınamaz bir gerçektir. Yaşadığımız süreçte kural olarak sözleşmenin yapıldığı dönemde mevcut olan şartların önceden öngörülemez ve olağanüstü şekilde değişmiş olduğunu kabul edebiliriz. Bir diğer deyişle, sözleşmenin yapıldığı şartlara göre işlem temelinin sarsıldığından bahsedebiliriz. Bu nedenle bizim görüşümüz, -gerek genelgeyle kapatılan işyerlerine gerekse de bunun dışındaki işyerlerine ilişkin- kira sözleşmeleri bakımından en makul yöntemin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması olacağıdır.
Sözleşmeyi en pratik ve en hızlı şekilde uyarlama yöntemi tarafların kendi aralarında anlaşarak bir protokol imzalamaları olacaktır. Böylece taraflar bu süreci her iki taraf için de en az zararla olacak şekilde atlatmak adına kendi anlaşmalarını sağlayabilirler. Şayet taraflar arasında bir anlaşma mümkün olmaz ise, sözleşme adaletinin sağlanması ve fedakarlığın denkleştirilmesi için TBK madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayanarak açılacak uyarlama davaları gündeme gelebilecektir.
(“TBK MADDE 138 – Aşırı İfa Güçlüğü
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”)
TBK madde 138 uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanabilmesi veya sözleşmenin niteliğine bağlı olarak dönme veya fesih hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki dört koşul birlikte gerçekleşmelidir:
1.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Kira sözleşmelerinin -ve bu arada kira bedellerinin- uyarlanması talebinde bulunabilmek için aranan “henüz borcunu ifa etmemiş ya da ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş” olma şartına özellikle dikkat edilmeli ve eğer bu dönemde kiraya verene bir ödeme yapılıyor ise belirtilen ihtirazi kayıtla ödeme yapılmalıdır. Şayet her şeye rağmen kira bedeli kiracı tarafından bir ihtirazi kayıt sunmaksızın ödeniyorsa, bu durum kiracının aşırı ifa güçlüğü yaşamadığına delalet edecek ve kiracının uyarlama talebinde bulunmasını engelleyecektir.
B. İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN 01.07.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK TBK MADDE 331 BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı TBK madde 331 düzenlemesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı düzenlenmiştir. Belirtilen sekiz yıllık süre 01.07.2020 tarihinde dolacaktır. Söz konusu madde şu şekildedir;
“TBK MADDE 331- Önemli sebepler
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Görüldüğü üzere maddede feshin parasal sonuçlarını karara bağlama yükümlülüğü hakime verilmiştir. Kanaatimizce her ne kadar şu an için uygulanamaz olsa da, şayet pandemi süreci 01.07.2020 tarihini geçer ve bu hüküm yürürlüğe girerse, işyeri kira sözleşmeleri bakımından işbu maddeden yararlanmak değerlendirilebilecektir.
C. AVM’LERDE BULUNAN İŞYERLERİNDE AİDAT ÖDEME BORCUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ
Bilindiği üzere, süregelen pandemi sürecinde AVM yönetimleri tarafından alınan kararlarla AVM’ler geçici bir süreyle faaliyete kapatıldı. Bu kapanma hali, normal zamanlarda AVM tarafından verilen birtakım hizmetlerin askıya alınması, bu nedenle de AVM yönetimlerince esasen daha az masraf yapılması sonucunu doğurdu.
Kapalı olduğu süreçte bir AVM’nin sunduğu güvenlik ve idari hizmetleri devam ediyor olabilir ya da temizlik hizmeti gibi üçüncü kişilerden aldıkları hizmetlerin masrafları devam ediyor olabilir. Fakat bunlar dışında şayet AVM’nin kapalı olması sebebiyle yapılmayan bir masraf, verilmeyen bir hizmet var ise, yapmaktan kurtulduğu masraf oranında AVM aidatında indirim sağlanması makul olacaktır. Bu doğrultuda her bir AVM’de aidatın hangi kalemlerden oluştuğu dikkatle incelenmelidir. Aksi takdirde kanaatimiz, AVM yönetimleri hakkında haksız kazanç sağlama, sebepsiz zenginleşme değerlendirmelerinin yapılabileceği yönündedir.
D. KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNİN GENEL HÜKÜMLER BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere, 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici ikinci maddesi yalnızca işyeri kira sözleşmeleri hakkında geçerli bir düzenlemedir. Diğer bir deyişle, pandemi sürecinde konut kira sözleşmelerinden doğan kira borçlarının ödenmemesi durumu konut kira sözleşmesinin feshi ya da tahliyesi için geçerli bir sebep olmaya devam edecektir. İşyeri kiralarında olduğu gibi, ödenmeyen konut kira bedellerine bir yandan faiz de işleyecektir.
Ödenmeyen konut kiralarının tahsili amacıyla başlatılacak icra takipleri bakımından da halihazırdaki icra takibi başlatma yasağı geçerlidir. Kısaca, 30.04.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 2480 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile icra takibi başlatma tarihi 15.06.2020 tarihine (bu tarih dahil) kadar ertelenmiştir. Şayet yeni bir kararla bu süre uzatılmaz ise, ödenmemiş konut kira bedellerinin faiziyle tahsili amacıyla 15.06.2020 tarihinden sonra icra takibi başlatmak mümkün olacaktır.
SONUÇ OLARAK;
Genel itibariyle mevcut durum ve görüşlerimiz yukarıda belirttiğimiz gibi olsa da, her somut olayın detayları farklı bir değerlendirme yapılmasını ve farklı neticelere varılmasını gerektirebilir. Bu nedenle, her bir kira ilişkisi ve ilgili sözleşme ayrı ayrı ele alınmalı ve tüm detaylarıyla değerlendirilerek bir sonuca ulaşılmalıdır. Süregelen Covid-19 pandemisinin tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de ilk defa yaşanan bir süreç olması nedeniyle, bu sürecin kira ve başkaca hukuki ilişkilere etkisi bakımından nihai uygulama açılan davalarda hakimlerimizin verecekleri kararlarla şekillenecektir.
Avukat Çağla Defnesu KOÇ
T.C. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, Karar Tarihi 23.09.2013, 2013/5730 E., 2013/5647 K.